Een geërfd huis kun je verkopen zodra vaststaat wie de erfgenamen zijn en wie er mag tekenen. Dat legt de notaris vast in de verklaring van erfrecht. Is er een executeur, dan regelt die meestal de verkoop. Is die er niet, dan beslissen en tekenen alle erfgenamen samen.
Als erfgenamen bij mij komen, is er vaak al veel geregeld: de notaris is ingeschakeld en één familielid is executeur. Maar niet altijd. Hieronder staat wat je moet weten als je het huis van je vader, moeder of een ander familielid verkoopt. Hoe wij erfgenamen begeleiden, lees je op de pagina huis verkopen na een overlijden.
Wanneer erven de kinderen het ouderlijk huis?
Meestal pas als beide ouders overleden zijn. Waren je ouders getrouwd of geregistreerd partner en regelt het testament niets anders, dan krijgt de ouder die overblijft de hele erfenis, ook het huis. Dat heet de wettelijke verdeling. De kinderen krijgen een vordering in geld, die ze pas kunnen opeisen als ook de tweede ouder overleden is (Rijksoverheid).
Wil de ouder die overblijft zelf kleiner gaan wonen, dan verkoopt die ouder het huis gewoon zelf.
Wie mag het huis verkopen en wie tekent er?
Eerst vraag je bij de notaris een verklaring van erfrecht aan. Daarin staat wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen en de koopovereenkomst mag tekenen. Zo’n verklaring kost meestal een paar honderd euro, dat verschilt per notaris. Welke notaris het wordt, kiezen jullie zelf.
Staat er in het testament een executeur, dan regelt die de verkoop meestal. Hoe ver hij of zij daarin mag gaan, staat ook in het testament. Soms mag de executeur zelf tekenen, soms is toestemming van de erfgenamen nodig. De notaris kan dat voor jullie nagaan.
Is er geen executeur, dan beslissen alle erfgenamen samen: over de verkoopopdracht, de vraagprijs, een bod en de koopovereenkomst. Juist dan is goede communicatie het allerbelangrijkste. Bij ons krijgt iedere erfgenaam dezelfde informatie, waar hij of zij ook woont.
Mag je al spullen uit het huis meenemen?
Wees daar voorzichtig mee. Als erfgenaam kies je of je de erfenis zuiver aanvaardt, beneficiair aanvaardt of verwerpt. Neem je bezittingen van de overledene mee, verkoop je ze of betaal je openstaande rekeningen, dan heb je volgens de wet zuiver aanvaard (Rijksoverheid). Dan ben je ook aansprakelijk voor eventuele schulden. De uitvaart betalen uit de erfenis mag wel.
Twijfel je of er schulden zijn, dan kun je beneficiair aanvaarden met een verklaring bij de rechtbank. Dan worden eerst alle schulden betaald, en pas daarna krijgen de erfgenamen wat er overblijft. Overleg bij twijfel met de notaris, nog voordat iemand het huis leeghaalt.
Wat loopt er door zolang het huis niet verkocht is?
Erfgenamen erven het huis én de hypotheekschuld. Meld het overlijden daarom meteen bij de hypotheekverstrekker. Bij de verkoop lost de notaris de hypotheek af uit de opbrengst.
Tot die tijd lopen de vaste lasten door: de hypotheek, de VvE-bijdrage, energie, de gemeentelijke belastingen en bij erfpacht de canon. Wat erfpacht voor de verkoop betekent, lees je in mijn blog over erfpacht in Amsterdam. Laat ook de verzekeraar weten dat het huis leegstaat. Bij langere leegstand kan de dekking beperkt worden, dus lees de polis goed na.
Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde min de hypotheek, niet de verkoopprijs. Je kiest de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna. Bij een overlijden in 2026 heb je 20 maanden voor de aangifte, bij een overlijden in 2025 of eerder 8 maanden (Belastingdienst). Woont niemand van de erfgenamen in het huis, dan valt het zolang het niet verkocht is in box 3. Een notaris of belastingadviseur rekent het voor jullie uit.
Moet het huis eerst leeg?
Vaak staat het ouderlijk huis nog vol, met oudere meubels en spullen waar herinneringen aan vastzitten. Ik adviseer meestal om het huis leeg te maken voordat de foto’s gemaakt worden en de bezichtigingen beginnen. Kopers zien dan beter wat de ruimte kan worden. Maar elke woning is anders, dus we kijken goed naar jullie situatie. Het is maatwerk.
Neem voor het leeghalen de tijd, want er komen veel emoties bij kijken. Haal oude vloerbedekking niet zelf weg. In vloerzeil van vóór 1994 kan asbest zitten, vaak in de onderlaag. Laat dat eerst onderzoeken.
Opknappen hoeft meestal niet. Onlangs verkochten we een ouderlijk huis in Buitenveldert waar lang niets aan gedaan was. De erfgenamen hadden het zelf leeggehaald. Wij lieten kopers zien wat er kon, zoals verbouwen en zelfs opbouwen. Er kwamen veel kijkers en de woning werd voor een goede prijs verkocht.
Wat komt er extra in de koopovereenkomst?
Erfgenamen kennen het huis meestal minder goed dan de overledene. De vragenlijst over de woning vul je in naar beste weten, en “weet ik niet” is dan een eerlijk antwoord. Bij een geërfd huis zet ik daarnaast standaard twee afspraken in de koopovereenkomst:
- een niet-zelfbewoningsclausule: de koper weet dat de verkopers er zelf niet woonden en niet alle gebreken kennen;
- een ouderdomsclausule: de koper weet dat een ouder huis niet aan dezelfde eisen voldoet als een nieuw huis.
Soms komt er ook een asbestclausule bij, bijvoorbeeld als er al heel lang dezelfde vloerbedekking ligt. En ook een geërfd huis heeft bij de verkoop een geldig energielabel nodig.
Wonen niet alle erfgenamen in Nederland?
Wie niet naar de notaris kan komen, tekent met een volmacht. Woon je buiten de EU, dan moet je handtekening meestal met een apostille of via de ambassade bevestigd worden, en dat kost tijd. Regel het dus op tijd: de notaris vertelt wat er in jouw land nodig is.
Het eerste gesprek kan bij ons op kantoor aan het Singel, in het huis zelf of via een videocall. Foto’s, funda, bezichtigingen en de notaris regelen wij, dus jullie hoeven niet steeds naar het huis te komen. Meer daarover op onze pagina over de verkoop van een geërfd huis.
Gaan jullie een geërfd huis verkopen? Vraag een gratis waardebepaling aan, of lees hoe ik werk als verkoopmakelaar in Amsterdam. Bel of mail gerust, ook als jullie nog niet weten wanneer je wilt verkopen.
Veelgestelde vragen
Moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop van het huis?
Als er geen executeur is die zelf mag verkopen, wel. Iedere erfgenaam tekent dan de koopovereenkomst en de akte van levering, of geeft een ander een volmacht. Wie er in jullie geval tekent, staat in de verklaring van erfrecht.
Kun je een geërfd huis verkopen voordat de erfenis is afgehandeld?
Ja. Zodra de verklaring van erfrecht er is en duidelijk is wie tekent, kan het huis in de verkoop. Op de aangifte erfbelasting hoef je niet te wachten.
Kan een van de erfgenamen het huis overnemen?
Ja, als alle erfgenamen het daarmee eens zijn. Die erfgenaam koopt de anderen dan uit. Een onafhankelijke taxatie helpt om een eerlijke prijs te bepalen, en een hypotheekadviseur rekent uit of de financiering lukt.
Wat kost een makelaar bij de verkoop van een geërfd huis?
Bij ons hetzelfde als bij elke verkoop: 1% courtage over de verkoopprijs, inclusief btw, met een minimum van € 3.500. Jullie betalen via de notaris, bij de overdracht. Het funda-pakket betalen jullie zelf, rechtstreeks aan funda. Zie ook kosten verkoopmakelaar.
