Erfpacht in Amsterdam: alles wat je moet weten als je koopt of verkoopt

Erfpacht betekent dat je het huis koopt, maar dat de grond eronder van een ander blijft. In Amsterdam is dat bijna altijd de gemeente. Voor het gebruik van de grond betaal je een vergoeding, de canon: elk jaar, of in één keer vooruit.

De gemeente bezit ongeveer 80 procent van de grond in de stad. Van de woningen die tussen 2010 en 2018 werden verkocht, stond ongeveer twee derde op erfpacht. Erfpacht is hier dus heel gewoon. Ik waarschuw kopers er daarom niet voor, maar ik leg wel altijd uit hoe het bij die ene woning zit. Is de canon afgekocht, is de woning al eeuwigdurend, en wanneer loopt het tijdvak af? Dat maakt voor je woonlasten en voor je verkoopprijs later een groot verschil.

Erfpacht in het kort

• Je bent eigenaar van het huis, de gemeente is eigenaar van de grond.
• Je betaalt een canon per jaar, of je hebt die canon afgekocht.
• Amsterdam kent twee stelsels: voortdurende erfpacht, waarbij de canon om de 50 jaar opnieuw wordt bepaald, en eeuwigdurende erfpacht, waarbij dat niet meer gebeurt.
• Overstappen van voortdurend naar eeuwigdurend kan nog steeds, maar niet meer tegen de gunstige voorwaarden van 2017 tot 2020.
• De canon telt mee bij je hypotheek en bij de overdrachtsbelasting.

Wat is erfpacht precies?

Erfpacht staat in het Burgerlijk Wetboek: het is een zakelijk recht waarmee je de grond van een ander mag houden en gebruiken (artikel 5:85). De grondeigenaar heet de erfverpachter, jij bent de erfpachter. Hoe lang de erfpacht duurt en hoe hoog de canon is, spreken partijen af in de akte. De wet regelt wel een paar dingen die je beschermen:

• De grondeigenaar kan de erfpacht alleen opzeggen als je de canon twee jaar achter elkaar niet betaalt, of als je ernstig tekortschiet in je andere verplichtingen.
• Eindigt de erfpacht, dan krijg je in principe de waarde van je woning vergoed.
• Koop je een woning op erfpacht, dan ben je samen met de verkoper aansprakelijk voor onbetaalde canon van de vijf jaar ervoor. De notaris checkt daarom of er achterstanden zijn.

Het huis is van jou. Je mag erin wonen, het verbouwen binnen de regels, het verhuren als de voorwaarden dat toestaan en het verkopen. Bij verkoop gaat het erfpachtrecht gewoon mee naar de koper, met dezelfde afspraken.

Wat je met de grond mag, staat in de erfpachtakte en in de Algemene Bepalingen die erbij horen, de AB. Daarin staat bijvoorbeeld de bestemming (wonen), de hoogte van de canon en wat er gebeurt aan het eind van een tijdvak.

Hoe is erfpacht ontstaan?

Erfpacht is eeuwenoud. De Romeinen kenden al de emphyteusis: de staat gaf grond voor lange tijd of voor altijd uit, zodat die werd ontgonnen of bebouwd. De pachter betaalde daarvoor elk jaar een vergoeding, die toen ook al canon heette, en raakte zijn recht kwijt als hij drie jaar niet betaalde. In de middeleeuwen gaven ook steden, kerken en kloosters in de Lage Landen grond uit tegen een vaste jaarlijkse vergoeding. Al in 1809 stond erfpacht in de wet. Het Burgerlijk Wetboek van 1838 regelde het uitgebreider, en sinds 1 januari 1992 staat het in het huidige wetboek. Die regels zijn sindsdien niet veranderd.

In de tweede helft van de negentiende eeuw groeide Amsterdam hard. De gemeente onteigende grond aan de randen van de stad en verkocht die door aan bouwers, die er vooral mee speculeerden. De grond was de handelswaar, niet de huizen.

Raadslid Willem Treub stelde in 1890 voor om grond niet meer te verkopen. In 1896 besloot de gemeenteraad dat de gemeente haar grond voortaan in erfpacht uitgaf. De gedachte erachter: de waardestijging van de grond komt ten goede aan de hele stad, de gemeente houdt invloed op wat er gebouwd wordt, en speculeren met grond wordt lastiger. Amsterdam was niet de eerste gemeente met erfpacht, Vlaardingen ging in 1883 voor. Maar hier werd het de vaste regel, en daar houdt de stad nog steeds aan. Verkoop van grond is volgens de gemeente zelf “de hoge uitzondering”.

Dat verklaart meteen waarom je in de grachtengordel en rond het Vondelpark veel eigen grond vindt. Die grond was al vóór 1896 verkocht. In 1915 stapte de gemeente over op voortdurende erfpacht, en alles wat de stad daarna bijbouwde, van Plan Zuid tot de Westelijke Tuinsteden en IJburg, staat grotendeels op erfpachtgrond.

Welke vormen van erfpacht zijn er in Amsterdam?

Er zijn drie vormen:

• Tijdelijke erfpacht. Het eerste model uit 1896: een termijn van hooguit 75 jaar, daarna ging alles terug naar de gemeente. Er bestaan er nog maar een paar.
• Voortdurende erfpacht. Sinds 1915. Het recht loopt altijd door, maar is verdeeld in tijdvakken, meestal van 50 jaar (het eerste tijdvak was soms 75 jaar). Aan het eind van elk tijdvak bepaalt de gemeente de canon opnieuw, op basis van de grondwaarde van dat moment.
• Eeuwigdurende erfpacht. Sinds juli 2016 voor alle nieuwe grond, onder de Algemene Bepalingen 2016. Er zijn geen tijdvakken meer. De canon wordt één keer vastgesteld en stijgt daarna alleen nog jaarlijks met de inflatie.

Daarnaast verschilt hoe je betaalt:

• Een jaarlijkse canon, die meestal elk jaar met de inflatie meebeweegt.
• Een vaste canon voor een periode. Onder de AB 2000 kon je kiezen voor 10 of 25 jaar vast.
• Afgekocht. Je hebt de canon in één keer vooruitbetaald. Bij voortdurende erfpacht tot het einde van het tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht voor altijd.

Eeuwigdurend en afgekocht komt het dichtst bij eigen grond: je betaalt nooit meer canon, en er komt geen herziening meer.

Welke Algemene Bepalingen gelden er?

Welke regels voor een woning gelden, hangt af van het jaar waarin het recht is gevestigd:

• AB 1915, 1934, 1937 en 1955: een vaste canon voor het hele tijdvak. Het eerste tijdvak duurde 75 jaar, daarna 50 jaar. Vanaf de AB 1937 kon je de canon voor een tijdvak afkopen.
• AB 1966 en AB 1994: tijdvakken van 50 jaar, en de canon wordt elke vijf jaar aangepast aan de inflatie.
• AB 2000: tijdvakken van 50 jaar, met de keuze uit een jaarlijks aangepaste canon, een canon die 10 of 25 jaar vaststaat, of afkopen tot het einde van het tijdvak.
• AB 2016: eeuwigdurende erfpacht, zonder tijdvakken.

Welke AB bij een woning horen, staat in de erfpachtakte. Als eigenaar zie je het ook in Mijn Amsterdam.

Voortdurend of eeuwigdurend: wat is het verschil?

Bij voortdurende erfpacht weet je niet wat je na het einde van het tijdvak gaat betalen. De gemeente bepaalt de canon dan opnieuw op basis van de grondwaarde op dat moment, en de grondwaarde in Amsterdam is de afgelopen decennia flink gestegen. Een voorbeeld van de gemeente zelf: bij een woning in De Pijp ging de canon in 2003 bij de herziening van € 150 naar € 2.250 per jaar.

Bij eeuwigdurende erfpacht ligt de canon vast. Hij stijgt alleen nog met de inflatie: met 3,1 procent in 2026 en met 2,9 procent per 1 januari 2027. Een grote sprong aan het eind van een tijdvak komt er niet meer, want er zijn geen tijdvakken meer.

Daarom kijken kopers zo goed naar dit verschil. Bij eeuwigdurende erfpacht weet je waar je aan toe bent, bij voortdurende erfpacht met een tijdvak dat over een paar jaar afloopt niet.

Kun je nog overstappen naar eeuwigdurende erfpacht?

Ja. Wie voortdurende erfpacht heeft op een woning, kan nog steeds overstappen. Alleen de voorwaarden zijn veranderd.

• De gunstige periode. Van het najaar van 2017 tot 8 januari 2020 kon je overstappen tegen gunstige voorwaarden, met de WOZ-waarde van 2014 of 2015 als basis. Ruim 80 procent van de erfpachters deed toen een aanvraag.
• De spijtoptantenregeling. Wie die periode had gemist en al vóór 8 januari 2020 eigenaar was, kreeg van 28 november 2022 tot 1 augustus 2023 een tweede kans, tegen dezelfde voorwaarden. Die regeling is gesloten. In februari 2026 stemde de gemeenteraad tegen een voorstel om hem opnieuw te openen.
• Nu. Je stapt over tegen de actuele waarden: de WOZ-waarde van twee jaar eerder (bij een aanvraag in 2026 die met peildatum 1 januari 2024), de buurtstraatquote van het jaar zelf en een canonpercentage van 2,39 procent. Je krijgt wel 35 procent overstapkorting.

Overstappen kan alleen bij een erfpachtrecht met een woonbestemming. Bij een appartement hoeft de VvE geen toestemming te geven.

Je kiest daarna hoe je betaalt. Je kunt je huidige canon blijven betalen tot het einde van het tijdvak en daarna de eeuwigdurende canon. Je kunt het eeuwigdurende deel nu al afkopen. Of je koopt alles in één keer af.

In de praktijk zie ik dat een overstap nu in sommige gevallen vier tot vijf keer zo duur uitvalt als bij een eerdere aanvraag. Dat komt vooral doordat de WOZ-waarden sinds 2014 ongeveer zijn verdubbeld, en doordat de buurtstraatquote in een deel van Nieuw-West, Oost en Noord is gestegen van 5 procent naar soms 49 procent.

Hoe berekent de gemeente de canon?

Bij een overstap rekent de gemeente in drie stappen:

1. De grondwaarde. De WOZ-waarde keer de buurtstraatquote. Die quote is het deel van de woningwaarde dat volgens de gemeente bij de grond hoort, gemiddeld over de straat. Hij ligt tussen 5 en 49 procent en verschilt per straat en per jaar. Je ziet hem op de kaart met buurtstraatquotes van de gemeente.
2. De erfpachtgrondwaarde. De grondwaarde min 10 procent, omdat erfpachtgrond minder waard is dan eigen grond.
3. De canon. De erfpachtgrondwaarde keer het canonpercentage (2,39 procent in 2026). Bij een overstap gaat daar 35 procent af.

Een vereenvoudigd voorbeeld: een appartement met een WOZ-waarde van € 600.000 in een straat met een buurtstraatquote van 30 procent. De grondwaarde is dan € 180.000, de erfpachtgrondwaarde € 162.000. Keer 2,39 procent is dat € 3.872 per jaar, en met de overstapkorting ongeveer € 2.517 per jaar. Het echte bedrag voor een adres zie je in de rekentool van de gemeente.

Wat betekent erfpacht als je een huis koopt?

Bij bezichtigingen krijg ik over erfpacht eigenlijk altijd dezelfde drie vragen:

• Is de canon afgekocht, en zo ja, tot wanneer?
• Is de woning al overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht, of loopt er een aanvraag?
• Wanneer gaat de eeuwigdurende canon in, en hoe hoog wordt hij dan?

Dat zijn precies de goede vragen. Een canon die tot 2030 is afgekocht klinkt prettig, maar dan wil je weten wat je daarna betaalt. En een woning met voortdurende erfpacht waarvan het tijdvak over drie jaar afloopt, heeft een open eind in je begroting.

Hoe zie je hoe de erfpacht geregeld is?

• Bij het Kadaster. Met een uittreksel eigendomsinformatie (online € 3,70) zie je of er erfpacht op de woning rust. Een kopie van de erfpachtakte kost vanaf € 19,85.
• Via de verkoper. Die ziet zijn erfpachtgegevens in Mijn Amsterdam, en heeft vaak de akte of een overstapaanbod.
• Met de rekentool van de gemeente. Die geeft per adres een indicatie van wat overstappen of afkopen kost.
• Bij de notaris. In Amsterdam stelt de notaris het koopcontract op en zoekt hij uit wat er bij het Kadaster over de woning bekend is. Lees ook hoe het koopcontract bij de notaris werkt.

Laat je ook niet verrassen in je bod. Onderzoek in het vakblad ESB liet zien dat kopers in de jaren 2010 tot en met 2018 gemiddeld maar zo’n 30 procent van hun toekomstige erfpachtkosten in de prijs meenamen. Een aankoopmakelaar in Amsterdam rekent dat voor je door voordat je biedt.

Wat doet erfpacht met je hypotheek?

Een jaarlijkse canon telt volledig mee in je woonlasten. Daardoor kun je minder lenen dan bij dezelfde woning op eigen grond. Hoeveel minder hangt af van de rente waarmee de bank rekent. Bij een toetsrente van 4 procent is dat ongeveer 17,5 keer de jaarcanon, bij 3 procent bijna 20 keer en bij een heel lage rente tot zo’n 24 keer. Een canon van € 2.000 per jaar kost je bij 4 procent dus ongeveer € 35.000 aan leenruimte. Je hypotheekadviseur rekent het precies voor je uit.

Is de canon eeuwigdurend afgekocht, dan telt er niets mee. Wil je de afkoopsom meefinancieren, dan kan dat, ook met NHG, zolang de afkoop minstens zo lang loopt als je hypotheek.

Kun je de canon aftrekken van de belasting?

Ja, een jaarlijkse canon is in 2026 aftrekbaar als kosten van je eigen woning, net als hypotheekrente. Een afkoopsom zelf is niet aftrekbaar. Leen je geld om de canon af te kopen, dan is de rente op die lening meestal wel aftrekbaar.

Telt erfpacht mee voor de overdrachtsbelasting?

Ja, en dit vergeten veel kopers. Staat de woning op erfpacht met een jaarlijkse canon, dan rekent de Belastingdienst niet alleen met de koopsom. Daar komt de gekapitaliseerde canon bij: bij erfpacht voor onbepaalde tijd 17 keer de jaarcanon. Over dat hogere bedrag betaal je overdrachtsbelasting. Bij een appartement mag je het aandeel in het reservefonds van de VvE er weer vanaf halen.

Dat telt ook mee bij de startersvrijstelling. In 2026 geldt die alleen voor woningen tot € 555.000, en de gekapitaliseerde canon telt daarbij mee. Een rekenvoorbeeld: je koopt een appartement voor € 520.000 met een canon van € 2.400 per jaar. Met 17 keer die canon (€ 40.800) kom je op € 560.800, en dan val je buiten de vrijstelling. Je betaalt dan 2 procent overdrachtsbelasting over € 560.800, ongeveer € 11.200.

Is de canon helemaal eeuwigdurend afgekocht, dan is er geen jaarlijkse canon om mee te tellen. Is hij tot een bepaalde datum afgekocht, dan rekent de notaris uit welke waarde meetelt. Wat je verder betaalt als je een huis koopt, lees je in welke kosten er zijn bij een huis kopen.

Wat als je alleen op eigen grond wilt kopen?

Dat hoor ik vaak van kopers. Het kan, maar het is maar een klein deel van de woningen die te koop staan, en daarmee wordt je zoektocht een stuk lastiger. Ik leg dan uit wat erfpacht precies inhoudt. Een woning met eeuwigdurende erfpacht die is afgekocht, of met een vaste eeuwigdurende canon, is een heel ander verhaal dan een woning waarvan het tijdvak bijna afloopt.

Wat betekent erfpacht als je je huis verkoopt?

Staat je woning op eigen grond, dan is dat in Amsterdam een echt verkoopargument. Eeuwigdurende erfpacht die is afgekocht ook. Sommige kopers zoeken alleen op die twee, of nog op een vaste eeuwigdurende canon.

Loopt het tijdvak bijna af en is er nog niet overgestapt, dan telt dat mee in de vraagprijs. Ik heb gezien dat twee vrijwel gelijke woningen voor een veel lager bedrag weggingen als de erfpacht niet geregeld was. Kopers kijken hier echt naar, en de bank kijkt mee.

Tegelijk zie ik ook dat een koper verliefd wordt op een woning en een hogere canon voor lief neemt, zolang het binnen het budget past. Erfpacht maakt een woning dus niet onverkoopbaar, maar je moet het wel eerlijk in de prijs meenemen.

Mijn advies: vraag het overstapaanbod op tijd aan

Heeft een verkoper nog niets gedaan om over te stappen, dan raad ik bijna altijd aan om het overstapaanbod alvast aan te vragen. Daar zijn drie redenen voor:

• Het duurt lang. Volgens de gemeente kan het meerdere maanden duren voordat je een aanbod krijgt, en na acceptatie duurt het vaak nog maanden voordat de akte er is.
• De peildatum telt. De gemeente rekent met de waarden van het moment waarop je aanvraag compleet is. In een nieuw jaar gelden een nieuwere WOZ-waarde, een nieuwe buurtstraatquote en andere rekenfactoren. Met de stijgende WOZ-waarden van de laatste jaren valt een aanbod in het nieuwe jaar meestal hoger uit. Aan het eind van het jaar is dit extra belangrijk. Valt de levering in het nieuwe jaar en vraagt pas de koper de overstap aan, dan gelden de rekenfactoren van dat nieuwe jaar. Vraag je het als verkoper nog vóór 31 december aan, dan blijft de peildatum van dit jaar staan.
• De koper profiteert mee. Verkoop je de woning voordat de overstap bij de notaris is vastgelegd, dan vervalt het aanbod. Je aanvraagdatum blijft wel bewaard: vraagt de koper binnen zes maanden na de levering zelf de overstap aan, dan rekent de gemeente met jouw peildatum. Dat is voor een koper een duidelijk pluspunt.

Een aanbod is drie maanden geldig. Binnen die tijd moet je het accepteren en een notaris kiezen. Wil je weten wat de erfpacht met de waarde van jouw woning doet? Vraag een gratis waardebepaling aan of lees hoe we werken als verkoopmakelaar in Amsterdam.

Waar in Amsterdam staat geen erfpacht?

Eigen grond vind je vooral in de binnenstad, in de grachtengordel en rond het Vondelpark, en in delen van Oud-West. Die grond verkocht de gemeente nog vóór 1896. Buiten de grachtengordel staat het meeste op erfpacht. Volgens de gemeente staan bijvoorbeeld alle woningen in de Westelijke Tuinsteden in Nieuw-West en op IJburg op erfpachtgrond.

Ga er nooit van uit dat een woning op eigen grond staat omdat hij in de binnenstad ligt. Ook daar staat niet alles op eigen grond. Check het altijd per adres, bij het Kadaster of in de stukken.

En Weesp, sinds 24 maart 2022 onderdeel van Amsterdam? Vóór de samenvoeging gaf de gemeente Weesp nauwelijks grond in erfpacht uit, en dan vooral op een bedrijventerrein. Ook daar geldt: check het per adres.

Hoe zit het in Amstelveen en Diemen?

In Amstelveen staat een gewone koopwoning vrijwel altijd op eigen grond. De gemeente verkoopt grond bij voorkeur en gebruikt erfpacht vooral voor sociale huurwoningen van corporaties, en voor een kleine groep starterswoningen in Westwijk.

In Diemen liggen alle particuliere woningen op erfpachtgrond in Diemen Centrum. Het gaat om tijdelijke erfpacht van 75 jaar uit 1958, die meestal afloopt tussen 2032 en 2037. Sinds 1 oktober 2020 kun je omzetten naar eeuwigdurende erfpacht. De canon gaat dan niet met de inflatie mee. Koop je de canon helemaal af, dan krijg je de grond er in feite gratis bij. Je betaalt alleen administratiekosten (€ 550 in de jaren 2025 tot en met 2029) en de notaris. Bij een appartement moet de VvE het initiatief nemen. Verkoop je, dan kun je zelf een aanbieding aanvragen, en die heeft de koper vaak nodig voor zijn hypotheek. Meer over het verschil tussen de stad en deze twee gemeenten lees je in aan welke stad Amstelveen en Diemen grenzen.

En in de rest van Nederland?

Volgens het Rijk voeren 26 gemeenten een eigen erfpachtbeleid, vooral de grote steden. Een paar voorbeelden:

• Den Haag geeft sinds 1911 bij voorkeur grond in erfpacht uit. Een eigenaar-bewoner met een eeuwigdurend, afgekocht recht kan in aangewezen gebieden de grond kopen voor een vast bedrag tussen € 700 en € 6.980, afhankelijk van de WOZ-waarde.
• Rotterdam gaf van 1972 tot 2002 vrijwel alle grond in erfpacht uit. Sinds 1 januari 2026 betaal je daar voor de grond onder je woning hooguit 75 procent van de grondwaarde.
• Utrecht geeft alleen nog eeuwigdurende erfpacht uit. De grond onder je woning kopen kan daar sinds eind september 2025 alleen nog in uitzonderingen.

Amsterdam was in 2016 de laatste grote gemeente die eeuwigdurende erfpacht invoerde.

Particuliere erfpacht: waar let je dan op?

Bij particuliere erfpacht is de grondeigenaar geen gemeente, maar bijvoorbeeld een landgoed, een kerk, Staatsbosbeheer of een belegger. Er gelden dan geen Algemene Bepalingen van de gemeente. Wat je betaalt en wat er aan het eind gebeurt, staat alleen in de akte, en daaronder ligt de wet. De grondeigenaar kan de grond ook verkopen, aan een belegger bijvoorbeeld. De afspraken in de akte blijven dan gewoon gelden.

Kijk bij particuliere erfpacht extra goed naar de financiering. Rond 2011 werden banken heel terughoudend met hypotheken op woningen met onduidelijke particuliere erfpacht. Sindsdien toetst de notaris oudere contracten met een erfpachtopinie, en voor nieuwe contracten bestaat een model van de notarissen en de banken. Laat de akte dus checken voordat je biedt. Over particuliere erfpacht schrijf ik binnenkort een aparte blog.

Wat speelt er nu rond erfpacht in Amsterdam?

• De Hoge Raad. Op 5 december 2025 verwierp de Hoge Raad grotendeels het beroep van erfpachters tegen de regels voor de canonherziening aan het eind van een tijdvak. Alleen de zaak van één erfpachter met oude bepalingen uit 1937 moet opnieuw.
• De gemeenteraad. In februari 2026 stemde de raad tegen het heropenen van de spijtoptantenregeling en tegen een voorstel om een erfpachtbijsluiter in de regels op te nemen.
• Bezwaar maken. Sinds 2025 loopt een proef met een geschillencommissie erfpacht. Ben je eigenaar en woon je zelf in de woning, dan kun je binnen zes weken bedenkingen indienen tegen bijvoorbeeld een overstapaanbod.
• Nieuwe uitgifte. In het coalitieakkoord van juni 2026 staat dat nieuwe eeuwigdurende erfpacht budgetneutraal moet worden voor de gemeente. Hoe dat uitpakt, is nog niet besloten.
• De indexering. Canons onder de AB 2016 stijgen per 1 januari 2027 met 2,9 procent.