Ouderdomsclausule: wat betekent hij als je een ouder huis koopt of verkoopt?

Een ouderdomsclausule is een bepaling in de koopovereenkomst die zegt dat je een ouder huis koopt, en dat je daarom niet mag verwachten dat het voldoet aan de eisen van een nieuwbouwwoning. Een oud pand kraakt hier en daar en is minder goed geïsoleerd. De clausule legt die verwachting vast. Hij ontslaat de verkoper niet van zijn plicht om alles te melden wat hij weet.

Wat staat er in een ouderdomsclausule?

Waar het om draait, is de inhoud: als koper kun je niet eisen dat de woning aan dezelfde eisen voldoet als nieuwbouw. Denk aan een houten vloer die kraakt, een trap die niet meer helemaal recht loopt of muren zonder isolatie. Dat hoort bij de leeftijd van het pand, en daar kun je de verkoper achteraf niet op aanspreken.

Er is geen vast bouwjaar waarvanaf je hem opneemt. Ik neem hem vaak op op verzoek van de verkoper, en ook als ik merk dat het een wat ouder pand is waar wel iets mis mee kan zijn. Dan wil je alles uitgezocht hebben en netjes aan de koper melden. In Amsterdam, met zoveel panden van rond 1900 in bijvoorbeeld Oud-West en De Pijp, kom je de clausule dan ook regelmatig tegen.

Wat regelt de ouderdomsclausule niet?

Welke clausule er ook in staat: een verkoper heeft altijd een mededelingsplicht. Alles wat hij weet en wat nadelig kan zijn voor een koper, moet hij melden. Dat staat ook hard in de koopovereenkomst, die een reeks garanties van de verkoper bevat en een uitdrukkelijke mededelingsplicht. Wist de verkoper van een lekkage of van problemen met de fundering, dan beschermt een ouderdomsclausule hem dus niet.

Daar staat tegenover dat een koper een onderzoeksplicht heeft. Je moet zelf ook goed kijken naar wat je koopt.

Wat doe je als koper?

Zie ik als aankoopmakelaar een ouderdomsclausule in de overeenkomst staan, dan leg ik mijn opdrachtgever eerst uit wat die inhoudt. Schrikken hoeft niet, maar je neemt het wel serieus.

Ik adviseer altijd een bouwkundige keuring. We lopen dan samen met een bouwkundige door de woning. Dat is ook prettig voor jezelf: je bent een uur lang in je nieuwe huis, en dat voelt anders dan een bezichtiging van twintig minuten.

Het is wel eens gebeurd dat een verkoper de clausule pas achteraf toevoegde. Normaal staat hij al in de funda-tekst, komt hij ter sprake bij de bezichtiging of staat hij in de wilsovereenstemming. Nu stond hij opeens in de koopovereenkomst. Om onze kansen zo groot mogelijk te maken, hadden we geboden zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Toen ik de ouderdomsclausule zag, heb ik alsnog een keuring afgedwongen, omdat we anders niet aan onze onderzoeksplicht konden voldoen. Er kwamen geen grote verrassingen uit en mijn klant heeft een mooi huis gekocht. Wil je hulp bij het kopen van een ouder huis, kijk dan wat een aankoopmakelaar voor je doet.

Wat doe je als verkoper?

Wil je een ouderdomsclausule opnemen, meld dat dan vroeg: in de funda-tekst, bij de bezichtigingen of uiterlijk in de wilsovereenstemming. Duikt hij pas op in de koopovereenkomst, dan voelt een koper zich overvallen, en dat kost je vertrouwen of een extra keuring.

Meld daarnaast alles wat je weet. Heb je bijvoorbeeld ooit iets verbouwd zonder toestemming van de VvE, lees dan in deze blog over verbouwen en de VvE wat je dan moet doen. Als verkoopmakelaar loop ik dit soort punten aan het begin van de verkoop met je door.

Welke clausules zie je nog meer?

Sommige verkoopmakelaars gebruiken heel veel clausules, andere juist weinig. Naast een ouderdomsclausule zie ik vaak:

• een asbestclausule: de koper weet dat er asbest in de woning kan zitten en accepteert dat risico;
• een niet-bewonersclausule: de verkoper heeft er zelf niet gewoond en kan dus minder over de woning vertellen;
• een inmeetclausule: over hoe de woonoppervlakte is gemeten, zodat een klein verschil achteraf geen discussie wordt.

Soms wordt er zelfs nog een “as is, where is”-clausule aan toegevoegd: je koopt de woning zoals hij er op dat moment bij staat.

Twijfel je wat een clausule in jouw koopovereenkomst betekent? Bel of mail gerust.