Energielabel bij verkoop: waarom valt het zo slecht uit en wat kun je eraan doen?

Wie in Amsterdam een woning verkoopt, heeft een geldig energielabel nodig, ook bij een monument. Een label is tien jaar geldig. Valt het slecht uit, kijk dan eerst hoe oud het is: een nieuw label volgens de rekenmethode van 2021 valt soms al beter uit. Daarna kijk je naar snelle verbeteringen zoals dubbel glas, maar alleen als ze meer opleveren dan ze kosten.

Ik schreef deze blog samen met Paulo van der Stelt, EPA-gecertificeerd energieadviseur en oprichter van Label & Lens in Amsterdam. Met hem werken we vaak samen voor het energielabel, de plattegrond en het meetrapport.

Wanneer heb je als verkoper een energielabel nodig?

“Bij de verkoop of verhuur is een energielabel verplicht, ook voor monumentale panden”, zegt Paulo. “Is er geen geldig energielabel, dan is de verkopende partij verplicht dit bij de verkoop te leveren.” Zonder label kan de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een boete opleggen. Meer bij Paulo: wanneer is een energielabel verplicht.

Zodra een verkoopopdracht getekend is, zoeken wij het label op in EP-Online, het officiële register van de overheid. Ontbreekt het of is het verlopen, dan regel je in de voorbereiding een nieuw label. De kosten zijn voor de verkoper en vallen buiten onze courtage.

Waarom heeft mijn woning zo’n slecht label?

Dat is de vraag die ik het vaakst krijg. “Doordat Amsterdamse woningen vaak erg oud zijn, maakt het grootste verschil of de muren en het dak zijn nageïsoleerd of niet”, legt Paulo uit.

De ligging telt ook zwaar mee. Een tussenwoning op één hoog heeft aan de zijkanten, onder en boven andere woningen, en die tellen niet als verliespunt. Een hoekwoning op de bovenste verdieping heeft veel meer gevel naar buiten en ook nog het dak. “Dat kan een enorme negatieve impact op het energielabel hebben”, zegt Paulo. Twee woningen in hetzelfde gebouw kunnen dus een heel ander label hebben.

En dan de leeftijd van het label zelf. Sinds vrijdag 1 januari 2021 wordt het label op een nieuwe manier berekend (de NTA 8800). Volgens Paulo passen oudere labels daardoor vaak niet meer bij de werkelijkheid.

Wat kun je doen om het energielabel te verbeteren?

Als ik een woning met een slecht label in de verkoop krijg, kijken we in deze volgorde:

1. Hoe oud is het label? Soms wordt het label al beter door alleen een oud label te vernieuwen. Staat er een E, F of G die ouder is dan een jaar, dan stel ik voor een nieuw label te laten maken. Is het label van voor 2021, dan noem ik het als optie. Paulo raadt dat ook aan als er na de vorige opname iets aan de woning veranderd is.
2. Zijn er snelle verbeteringen? Denk aan enkel glas vervangen door dubbel glas, of een oude cv-ketel vervangen.
3. Levert het meer op dan het kost? We rekenen eerst uit wat een maatregel oplevert aan verkoopprijs. Het moet tenslotte wel een goede investering blijven.

Een voorbeeld: enkel glas aan de Admiraal De Ruijterweg

We hebben nu een woning aan de Admiraal De Ruijterweg in West in de verkoop. Aan de achterkant zit nog volledig enkel glas en de kozijnen zijn niet meer best. Ik verwacht dat veel kijkers daarover vallen.

Het grote voordeel: de onderburen hadden al dubbel glas laten plaatsen, en hun woning is onlangs verkocht. Zo konden we de cijfers één op één naast elkaar leggen. Een investering van een paar duizend euro komt er in een veelvoud weer uit. Het comfort gaat omhoog, de woning ziet er beter afgewerkt uit en het energielabel wordt beter. De verkopers laten het glas nu vervangen.

Hoe gaat een opname voor het energielabel?

“Bij een opname wordt er een hoop ingemeten”, vertelt Paulo. “Elke muur, elk raam en elk paneel wordt op de centimeter op locatie ingemeten. Verder kijken we naar de installaties en de isolatie.”

Je helpt de adviseur door alvast klaar te leggen wat je hebt: plattegronden van de woning, en papieren over isolatie, zoals facturen van dak- of gevelisolatie of de gegevens van je zonnepanelen.

Omdat de woning toch precies wordt ingemeten, maakt Paulo in dezelfde afspraak de plattegrond en het meetrapport (volgens de NEN 2580, de norm voor het meten van de woonoppervlakte). Dat scheelt de verkoper een afspraak.

Heeft een monument ook een energielabel nodig?

Ja. Sinds vrijdag 29 mei 2026 hebben ook rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten een energielabel nodig bij verkoop en verhuur. Woningen in een beschermd stadsgezicht, zoals de grachtengordel, hadden die plicht al. Omdat de regel nog vrij nieuw is, vergeten verkopers hem nog weleens. Meer bij Paulo: het energielabel bij een monument.

Monumenten zijn vaak slecht geïsoleerd, dus het label valt meestal laag uit. Onlangs had ik een monument waarvan ik verwachtte dat het heel slecht zou scoren, en het werd een E. Diezelfde E zie ik ook weleens bij gewone woningen met dubbel glas. Pas na de opname weet je het echt.

Twijfel je of een nieuw label of dubbel glas zich bij jouw woning terugbetaalt? Bel of mail gerust, dan rekenen we het samen uit. Meer over hoe ik verkopers begeleid lees je op de pagina verkoopmakelaar.