Ja, maar alleen als de fundering echt een hoog risico heeft. Vanaf 1 januari 2027 moet de bank bij een hypotheek met NHG de geschatte herstelkosten van de fundering meetellen als een onderzoek een hoog risico laat zien, en dan leen je grofweg dat bedrag minder. Dat een huis op houten palen staat, is op zich geen reden om minder te lenen.
Bij oudere woningen krijg ik bijna altijd vragen over de fundering. Kopers weten ook steeds vaker dat er via FunderMaps al een risico-inschatting aan elke woning hangt. Hieronder lees je wat er verandert en wat ik kopers en verkopers adviseer.
Wat verandert er bij NHG vanaf 2027?
In het taxatierapport staat een funderingsrisicoklasse, van A (laag risico) tot en met E (hoog risico). Die klasse komt uit de funderingsrisico-inschatting, die werkt met de gegevens van FunderMaps. Vanaf 1 januari 2027 bepaalt die klasse bij een hypotheek met NHG wat er gebeurt. Zo staat het in de Voorwaarden en normen 2027 van NHG.
- Klasse A, B of C: er verandert niets. De bank houdt geen rekening met de fundering.
- Klasse D of E: er moet een verkennend funderingsonderzoek komen, in de praktijk een quickscan. Een deskundige bekijkt de gevel en doet metingen, zonder de grond open te maken.
- Uitkomst laag of midden: geen extra eisen.
- Uitkomst hoog: de bank telt de geschatte herstelkosten mee.
Hoeveel minder kun je lenen bij een hoog funderingsrisico?
De bank neemt de geschatte herstelkosten uit het taxatierapport en rekent die om naar een maandlast, alsof het een lening van 30 jaar is tegen de toetsrente van de AFM. Die maandlast gaat af van wat je per maand aan hypotheek mag betalen. Volgens de NVB kun je bij een woning met € 50.000 aan geschatte herstelkosten ongeveer dat bedrag minder lenen.
Heb je meer dan € 25.000 eigen geld apart gezet voor funderingsherstel, dan gaat het deel boven die € 25.000 van de herstelkosten af. Laat je de fundering direct herstellen, dan geldt de regel niet. Het herstel telt dan als een verbetering van de woning, en die kun je meefinancieren.
Moet je schrikken van een D of E?
Nee. De meeste woningen die ik tegenkom hebben klasse A, B of C. Een D of E is een inschatting op basis van een model en gegevens uit de buurt, geen uitslag van onderzoek aan jouw pand.
Ik had een appartement in een pand met een VvE dat een D had. De eigenaar liet een quickscan doen en daaruit kwam een lager risico. Dat is daarna ook bijgesteld bij het KCAF, het landelijke kenniscentrum voor funderingsproblemen. Daardoor hoefde het niet in de taxatie en kon de bank de woning gewoon financieren.
Houten palen zijn in Amsterdam heel gewoon. Het gaat vooral mis als het hout droog komt te staan en gaat rotten, of als bacteriën de palen aantasten. Een quickscan kijkt of je daar aan de buitenkant al iets van ziet, zoals scheuren of een gevel die scheef staat.
Wat doe je als koper bij een woning met een D of E?
Laat je niet direct afschrikken, want de klasse klopt niet altijd. Mijn advies: neem in je bod een voorbehoud op voor een bouwkundige keuring, en laat daarbij ook een quickscan van de fundering doen. Met die uitslag bekijken we samen of het nog steeds een goede koop is. Hoe zo’n voorbehoud werkt, lees je in mijn blog over verkocht onder voorbehoud.
Twijfel je over een woning? Als aankoopmakelaar in Amsterdam zoek ik dit met je uit voordat je biedt.
Wat doe je als verkoper met een D of E?
Laat eerst een quickscan doen en wacht de uitkomst af. Binnen één of twee weken weet je het, en die tijd ben je toch al kwijt aan de foto’s en de rest van de voorbereiding. Je verliest dus geen tijd.
Sommige verkopers wachten liever op de koper, die het dan zelf kan laten onderzoeken. Maar vanaf 2027 moet een koper met NHG bij een D of E toch eerst dat onderzoek hebben voordat de bank financiert. Heb je al een laag risico op papier, dan zijn er veel minder bezwaren en is je woning aantrekkelijker. Dat zie je waarschijnlijk ook terug in de verkoopprijs.
Bij een appartement is de fundering van de VvE. Toch zou ik de quickscan zelf laten doen: een VvE werkt vaak traag, en bij een verkoop wil je het tempo erin houden. Kijk wel of je de kosten daarna met de VvE kunt verrekenen.
Als verkoopmakelaar in Amsterdam kijk ik bij de waardebepaling ook naar de fundering. Wat er in 2027 verder verandert bij NHG, zoals het budget voor verduurzamen bij label E, F of G, lees je in mijn blog over NHG en het energielabel.
Twijfel je over de fundering van een woning die je wilt kopen of verkopen? Bel of mail gerust.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik welke funderingsklasse een woning heeft?
De klasse staat in het taxatierapport, in de bijlage met de funderingsrisico-inschatting. Vaak weet de verkopende makelaar het al eerder: wij zien het bijvoorbeeld al via FunderMaps. Vraag er dus gerust naar voordat je biedt.
Is een huis op houten palen altijd een risico?
Nee. Veel oude Amsterdamse panden staan op houten palen, en de meeste woningen die ik zie hebben klasse A, B of C. Pas bij een D of E kijkt de bank verder, en alleen als een onderzoek daarna een hoog risico laat zien, leen je minder.
Geldt dit ook voor een appartement?
Ja, de regels van NHG maken voor appartementen geen uitzondering. De fundering is wel van de hele VvE, en herstel betalen alle eigenaren samen, ieder naar zijn aandeel uit de splitsingsakte. Hoe de bank dat bij één appartement doorrekent, vraag je het best na bij je hypotheekadviseur.
Geldt dit ook als ik een hypotheek zonder NHG neem?
Niet automatisch. De regel is van NHG, maar volgens de NVB mogen banken het funderingsrisico ook bij een hypotheek zonder NHG op dezelfde manier meewegen. Vraag je bank hoe zij ermee omgaat.
