In Amsterdam stelt meestal de notaris het koopcontract op, niet de makelaar. Dat contract heet de koopakte of koopovereenkomst. De koper kiest de notaris en betaalt hem, en tussen het moment dat jullie het eens zijn en de handtekening zit meestal een tot twee weken.
Waarom maakt in Amsterdam de notaris het koopcontract?
In een groot deel van Nederland zet de makelaar het koopcontract op papier. In Amsterdam en de gemeenten eromheen doet de notaris dat al jaren. Hij werkt voor koper en verkoper allebei, en zoekt vooraf uit wat er bij het Kadaster over de woning bekend is, zoals erfpacht of een recht van overpad. Zo komt alles wat bij de woning hoort meteen goed in de akte.
Wat gebeurt er nadat jullie het eens zijn?
Zijn koper en verkoper het eens over de prijs en de voorwaarden, dan sturen wij als verkoopmakelaar de stukken van de woning, de afspraken en jouw gegevens naar de notaris die de koper heeft gekozen. De gegevens van de koper komen van zijn aankoopmakelaar. Heeft de koper geen aankoopmakelaar, dan vragen wij ze zelf bij hem op, zodat de notaris alles compleet heeft. Daarna gaat het zo:
- De notaris maakt een concept van de koopakte, bij een appartement met de stukken van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
- Koper, verkoper en de makelaars lezen het concept. Klopt iets niet, dan past de notaris het aan.
- Daarna wordt er getekend, digitaal of op het kantoor van de notaris. Allebei komt voor.
- De koper krijgt een kopie van de getekende akte. Vanaf de dag erna loopt zijn wettelijke bedenktijd van drie dagen.
Neem de tijd om het concept goed te lezen. Wat in de akte staat, geldt.
Wat staat er in de koopakte?
In de koopakte staan alle afspraken die jullie samen hebben gemaakt:
- wie er koopt en wie er verkoopt;
- de koopsom;
- de datum van levering, de dag dat de woning overgaat en de koper de sleutels krijgt;
- de waarborgsom of bankgarantie;
- de ontbindende voorwaarden, met de datum tot wanneer ze gelden;
- de lijst van zaken: wat blijft er achter en wat neem je mee;
- bijzondere afspraken, bijvoorbeeld een ouderdomsclausule bij een oud pand.
Verkopers vragen ons vooral naar vier van die punten. Die lopen we hieronder langs.
Hoe werkt de waarborgsom of bankgarantie?
De koper stort een waarborgsom van 10% van de koopsom bij de notaris, of laat een bankgarantie van hetzelfde bedrag afgeven. In de koopakte staat de datum waarop dat geregeld moet zijn. Wij vragen bij de notaris na of het op tijd binnen is.
De waarborgsom is jouw zekerheid als verkoper. Komt de koper zijn afspraken zonder geldige reden niet na, dan kun je aanspraak maken op die 10% als boete. Ziet de koper op tijd af van de koop via zijn bedenktijd of een ontbindende voorwaarde, dan krijgt hij het geld terug.
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Met een ontbindende voorwaarde kan de koper onder bepaalde omstandigheden zonder boete van de koop af. De bekendste is het voorbehoud van financiering: krijgt de koper zijn hypotheek niet rond, dan mag hij de koop ontbinden. Ook een bouwkundige keuring komt vaak voor.
Elke voorwaarde heeft een einddatum. Is die voorbij zonder bericht van de koper, dan is de koop definitief. Wat dat in de tussentijd voor jou betekent, lees je in verkocht onder voorbehoud.
Wat blijft er achter in de woning?
Bij de koopakte hoort een lijst van zaken. Daarop staat per onderdeel of het blijft of meegaat: lampen, gordijnen, de vloer, inbouwapparatuur, een kast op maat, de schuur in de tuin.
Het lijkt een detail, maar hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Een voorbeeld dat we geregeld zien: bij de eindinspectie is de lamp boven de eettafel weg, terwijl de koper ervan uitging dat die bleef. Of de gordijnen zijn mee, terwijl ze op de lijst stonden als “blijft achter”. Op de dag van de overdracht wil niemand daar nog over praten.
Loop de lijst daarom kamer voor kamer door voordat je tekent. Wil je iets meenemen dat vastzit, zoals een bijzondere lamp of een spiegel, zet het dan duidelijk op de lijst. Of haal het weg voordat de bezichtigingen beginnen, dan kan er geen misverstand ontstaan.
Wanneer is de datum van levering?
De datum van levering spreek je af tijdens de onderhandeling. Hij moet passen bij jouw verhuizing en bij de tijd die de koper nodig heeft voor zijn hypotheek. Schuiven kan daarna alleen als koper en verkoper het er allebei mee eens zijn.
Op de dag zelf doen we eerst de eindinspectie en gaan we daarna naar de notaris voor de akte van levering.
Wat kost het koopcontract bij de notaris?
De koper betaalt de kosten van de koopakte. Die vallen onder de kosten koper, net als de akte van levering en de overdrachtsbelasting. Meer daarover lees je in welke kosten er zijn bij een huis kopen.
Als verkoper betaal je bij de notaris alleen je eigen kosten. Denk aan het doorhalen van je hypotheek bij de levering en de recherches die de notaris voor jou doet. Spreek je geen Nederlands, dan komt er bij de notaris een tolk bij, en ook die kosten zijn voor jou. Alles zie je terug op de nota van afrekening.
Wil je weten hoe wij dit traject voor je regelen als je gaat verkopen? Kijk op de pagina verkoopmakelaar. Twijfel je over jouw situatie? Bel of mail gerust.
Veelgestelde vragen
Wie kiest de notaris als je een huis koopt in Amsterdam?
De koper. Hij kiest de notaris en betaalt ook de kosten van de koopakte en de akte van levering. Als verkoper lees je het concept wel mee.
Heeft de verkoper ook bedenktijd?
Nee. Volgens de wet heeft alleen de koper drie dagen bedenktijd. Koper en verkoper kunnen samen iets anders afspreken, maar dat gebeurt zelden.
Wat gebeurt er met de waarborgsom als de koop niet doorgaat?
Dat hangt af van de reden. Gebruikt de koper zijn bedenktijd of een ontbindende voorwaarde, dan krijgt hij de waarborgsom terug. Komt hij zonder geldige reden zijn afspraken niet na, dan kan de verkoper aanspraak maken op de boete van 10%.
Wat is het verschil tussen de koopakte en de akte van levering?
Met de koopakte leg je de koop vast. Met de akte van levering, die je weken of maanden later bij de notaris tekent, gaat de woning echt over en word je als koper eigenaar.
