Naast de koopsom betaal je bij het kopen van een huis de kosten koper: overdrachtsbelasting, de notaris, een taxatie, het hypotheekadvies en meestal een bouwkundige keuring. Bij een appartement van € 500.000 in Amsterdam ben je boven de 35 ongeveer € 16.200 kwijt, zo’n 3,2% van de koopsom. Ben je jonger dan 35 en koop je voor het eerst, dan kom je met de startersvrijstelling uit rond € 6.200. Belangrijk om te weten: deze kosten kun je niet meefinancieren.
Wat zijn kosten koper precies?
Kosten koper zijn alle kosten die jij als koper betaalt bovenop de prijs van de woning. Staat er bij een woning “k.k.” achter de vraagprijs, dan komen die kosten dus nog bij de prijs die je biedt.
De meeste kopers die bij ons binnenkomen weten dat er kosten koper zijn. Wat we wel vaak zien: in de eerste berekening van de hypotheekadviseur vallen de kosten net iets te laag uit. Ook liggen de tarieven van de notaris in Amsterdam iets hoger dan landelijk. Twee kleine verschillen, maar samen kunnen ze je plannen flink in de war schoppen als je spaargeld precies op de rand zit.
Wat kost een huis kopen in Amsterdam? Een rekenvoorbeeld
Stel, je koopt een appartement van € 500.000 en je gaat er zelf wonen. Dit zijn de bedragen die wij in de praktijk zien.
Ben je 35 jaar of ouder:
Overdrachtsbelasting (2%): € 10.000
Notaris (akte van levering en hypotheekakte): ongeveer € 2.300
Taxatierapport: ongeveer € 850
Bouwkundige keuring: ongeveer € 550
Hypotheekadvies: meestal rond de € 2.500
Totaal: ongeveer € 16.200, zo’n 3,2% van de koopsom
Ben je jonger dan 35 en heb je recht op de startersvrijstelling, dan vervalt de overdrachtsbelasting. Je komt dan uit op ongeveer € 6.200, zo’n 1,2% van de koopsom.
Schakel je een aankoopmakelaar in, reken daar dan ook op. Bij ons kost aankoopbegeleiding € 3.500 all-in voor woningen tot € 1 miljoen. Wil je weten wat je daarvoor krijgt, lees dan wat aankoopbegeleiding eigenlijk is.
Amsterdamse grachtenpanden met een sierlijke gevel tegen een blauwe lucht, met een boom en een meeuw
Betaal je 2% overdrachtsbelasting of niets?
Koop je een woning waar je zelf gaat wonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Onder voorwaarden hoef je helemaal niets te betalen. Dat heet de startersvrijstelling. Volgens de Belastingdienst krijg je die vrijstelling in 2026 als:
je 18 jaar of ouder bent en jonger dan 35 op het moment dat je de woning koopt;
je de startersvrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt;
je er zelf voor langere tijd gaat wonen;
de woning niet meer waard is dan € 555.000.
Let op die laatste grens. Kost de woning meer dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je gewoon 2% over het hele bedrag. In Amsterdam zit je daar met een appartement al snel in de buurt, dus kijk hier goed naar voordat je gaat bieden.
Waarom je eigen geld nodig hebt
Kosten koper kun je niet meefinancieren: de hypotheek gaat maximaal tot de waarde van de woning. Houd er ook rekening mee dat je bij de aanvraag van de hypotheek moet kunnen laten zien dat het bedrag van de kosten koper op je rekening staat.
Bij het tekenen van de koopovereenkomst vraagt de verkoper vrijwel altijd een waarborgsom van 10% van de koopsom. Koop je deels met spaargeld, dan kies je het beste voor een waarborgsom: je maakt die 10% gewoon over naar de rekening van de notaris. Heb je niet zoveel spaargeld, dan kun je kiezen voor een bankgarantie. Bij sommige banken is die kosteloos, bij andere banken ben je rond de € 300 kwijt.
Welke extra kosten heb je in Amsterdam?
Erfpacht
Veel woningen in Amsterdam staan op grond van de gemeente. Je betaalt dan erfpacht: een vergoeding voor het gebruik van de grond, de canon. Check in de akte of de canon al is afgekocht en tot wanneer. Is dat niet zo, dan betaal je elk jaar een canon en die telt mee in je maandlasten. Met de rekentool van de gemeente Amsterdam zie je wat dat per adres betekent.
De VvE
Koop je een appartement, dan word je lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Je betaalt dan elke maand een bijdrage voor het onderhoud van het gebouw. Vraag altijd de notulen van de laatste vergaderingen op, en kijk hoe groot het reservefonds is en of er groot onderhoud gepland staat. Staat de gevel of het dak op de planning en is er te weinig gespaard, dan kan er een extra rekening komen die jij als nieuwe eigenaar betaalt.
De bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring kost ongeveer € 550 en laat zien wat je koopt, van houten balken en kozijnen tot vocht. Bij oudere panden kijkt een keurder ook naar tekenen van funderingsproblemen.
En NHG?
Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ben je beter beschermd als je je hypotheek later niet meer kunt betalen, en vaak krijg je een lagere rente. In 2026 kan dat als je niet meer leent dan € 470.000, of € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Daarvoor betaal je eenmalig 0,4% van het geleende bedrag, zo meldt de NHG. Koop je een appartement van € 500.000 en leen je het volle bedrag, dan valt NHG dus af. Leg je zelf genoeg bij, dan kan het wel.
Twijfel je over wat jij kwijt bent bij jouw woning? Bel of mail ons gerust, we rekenen het graag even met je door. Kijk ook eens naar wat je moet weten voordat je zelf gaat bieden.
Veelgestelde vragen
Kun je de kosten koper meefinancieren?
Hoeveel procent zijn de kosten koper in Amsterdam?
Wanneer krijg je de startersvrijstelling?
Wat kost een notaris bij het kopen van een huis in Amsterdam?
Wij zien in Amsterdam meestal rond de € 2.300 voor de akte van levering en de hypotheekakte samen. Dat is iets hoger dan landelijk. Vraag vooraf een offerte op, dan weet je waar je aan toe bent.
