Verbouwen in je appartement: wanneer heb je toestemming van de VvE nodig?

Voor de meeste verbouwingen in je appartement heb je geen toestemming van de VvE nodig. Een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer of een andere indeling mag je gewoon doen. Toestemming heb je wel nodig als je aan de dragende constructie komt, zoals een dragende muur, en bij een paar uitzonderingen: rookgasafvoeren, een open haard of schouw, en ramen en kozijnen. Voor een dragende muur heb je daarnaast een omgevingsvergunning van de gemeente nodig.

Bij bezichtigingen krijg ik deze vraag bijna altijd. Kopers willen weten of ze een vergunning nodig hebben, of ze toestemming moeten vragen, en wat ze wel en niet aan de VvE moeten melden. Eigenlijk is het vrij simpel, als je het onderscheid kent.

Waarvoor heb je geen toestemming van de VvE nodig?

Je appartement is van jou, het gebouw is van alle eigenaren samen. Alles wat binnen je eigen woning gebeurt en niet aan de constructie of de gemeenschappelijke delen komt, mag je in principe zelf doen. Denk aan:

• een nieuwe keuken
• een nieuwe badkamer
• een andere indeling, zolang je geen dragende muur weghaalt
• stucwerk, schilderwerk en een nieuwe vloer (let wel op het geluid, daarover verderop meer)

Wat er precies voor jouw gebouw geldt, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE. Twijfel je, kijk daar dan eerst in.

Kom je net in je nieuwe woning wonen, laat je buren dan even weten dat je gaat verbouwen. Een briefje in het trappenhuis of een berichtje in de groepsapp voorkomt een hoop irritatie, zeker in een gebouw waar je elkaar de komende jaren nog vaak tegenkomt.

Wanneer heb je wel toestemming nodig?

Een dragende muur weghalen

Een dragende muur is onderdeel van de constructie van het hele gebouw. Haal je die weg, dan heeft dat gevolgen voor iedereen in het pand. Daarom heb je twee dingen nodig: toestemming van de VvE en een omgevingsvergunning van de gemeente. Voor allebei laat je een constructeur berekenen hoe het gebouw blijft staan zonder die muur.

Rookgasafvoeren, een open haard of een schouw

Ook voor rookgasafvoeren heb je toestemming nodig, net als voor het openmaken, dichtmaken of weghalen van een open haard of schouw. Een afvoer loopt meestal door gemeenschappelijke delen, zoals het dak, en een schouw hangt vaak samen met een rookkanaal waar ook je buren op aangesloten kunnen zijn.

Ramen en kozijnen vervangen

De gevel is van alle eigenaren samen, ook het stuk rond jouw ramen. Nieuwe kozijnen of ramen veranderen het aanzien van het gebouw, dus daar beslist de VvE over mee. Staat het pand op de monumentenlijst, kijk dan ook of je een vergunning van de gemeente nodig hebt.

Hoe vraag je toestemming aan?

Toestemming vraag je meestal aan tijdens de vergadering van de VvE. Ben je net de nieuwe eigenaar, is de jaarvergadering net geweest en is de volgende pas over driekwart jaar? Daar hoef je niet op te wachten: je kunt een bijzondere vergadering aanvragen om je plan te presenteren.

Je medebewoners beslissen over jouw plannen, dus onderbouw ze zo goed mogelijk:

• een plan van aanpak
• de constructieberekening
• eventueel een visualisatie van het eindresultaat

In Amsterdam heb je veel kleine VvE’s, met twee of drie appartementen in één pand. Daar gaat het vaak een stuk informeler, per e-mail of zelfs via WhatsApp. Bewaar dat akkoord wel goed: als je later verkoopt, vraagt de koper ernaar.

Een harde vloer: denk aan je onderburen

Een nieuwe vloer mag je zonder toestemming leggen, maar juist hier gaat het in appartementen vaak mis. In de portiekwoningen van bijvoorbeeld De Baarsjes hoor je je bovenburen al snel lopen. Kijk daarom eerst in het reglement van je VvE, daar staan soms eisen aan de geluidsisolatie. En let op deze drie dingen:

• Leg een goede ondervloer die minimaal 10 dB isoleert, en bewaar de factuur. Komen er later toch klachten over geluid, dan kun je laten zien wat je hebt gedaan.
• Leg de vloer zwevend: niet vastlijmen en niet vastspijkeren in de ondervloer.
• Laat speling langs de muren en zet de plinten niet vast op de vloer. Zo gaat er zo min mogelijk contactgeluid naar beneden.

Wat betekent dit als je je appartement verkoopt?

Onlangs verkocht ik een appartement in Duivendrecht waar de dragende muur tussen de keuken en de woonkamer was weggehaald. Kijkers vroegen er meteen naar: is daar toestemming van de VvE voor gegeven, en is er een omgevingsvergunning aangevraagd? Omdat ik dat aan het begin van de verkoop bij de verkoper had opgevraagd, kon ik de stukken gewoon delen met de kijkers en later met de koper.

Weet ik dat er nooit toestemming is gevraagd, bijvoorbeeld voor een weggehaalde muur of voor nieuwe kozijnen? Dan ben ik wettelijk verplicht om dat aan kopers te melden. Dat is ook in jouw belang als verkoper: een eerlijke verkoop voorkomt gezeur achteraf. Als verkoopmakelaar vraag ik dit soort stukken daarom altijd aan het begin op. Wat een koper zelf moet uitzoeken, lees je in de blog over de onderzoeksplicht. Hoe je als verkoper van een oudere woning je risico beperkt, staat in de blog over de ouderdomsclausule.

Koop je een appartement om te verbouwen?

Gaat het om een lichte verbouwing waarvoor geen toestemming nodig is, dan kun je de woning in principe gerust kopen en daarna je plannen uitvoeren.

Is je doel juist om een dragende muur weg te halen of een uitbouw te plaatsen, en is dat zo belangrijk dat je er anders niet kunt wonen? Dan zeg ik je eerlijk: je koopt met een risico. Zegt de VvE nee, of geeft de gemeente geen vergunning, dan heb je een woning gekocht waarin je je plannen niet kunt uitvoeren. Bespreek je plannen daarom vóór je biedt met je aankoopmakelaar, zodat je weet waar je aan begint.

Twijfel je of jouw verbouwing toestemming nodig heeft, of wat het betekent als je wilt verkopen? Bel of mail gerust.